すべの質問と回答

エスクローQ&A!

エスクローに依頼するメリットは何ですか?
不動産会社のリードではなく、お客様側の立場に立った専門家(エスクローシステムのユニットメンバー)がアドバイス・サポートすることで、事故やクレームを未然に防ぎ、安全な取引ができることです。
<売る場合のメリット>
正確、迅速、安全で、かつ、買主から感謝していただけるような取引が可能です。その根拠は、「餅は餅屋」と申しますように、いい仕事はやはりその道の専門家が一番だからです。その上「いいものほど、早く、安くできる」という、日本が誇る製造業のエッセンスを取り入れることを目標にしています。その一つは、原則として、登記簿と実物が一致した物件(例えば、土地の面積・形状・境界など。建物の種類・構造・床面積・所在など)にするための調査と境界確定などに力を注ぎます。加えて調査内容を保証します。これにより安心していい商品を売却できることになるのです。また、契約にも専門家(司法書士)が立ち会います。
<買う場合のメリット>
売主側の要件を、ヒト・モノ・カネの面から入念なチェックを行い、安心して、納得できる取引ができることです。また、買主の資金計画をご提案して、買主にマッチした住宅ローンをご紹介します。契約成立後は決済管理として取引の安全をサポートします。これら一連の業務を行うことにより、事故やクレームを未然に防ぐことができます。さらに、これらのサービスを納得いただける価格でご提供し、お客様の満足をお約束します。
ワンストップ・サービスとはどんなサービスですか?
不動産を売ったり買ったりする場合、税金の問題は税理士、登記のことは司法書士、住宅ローンは銀行、と窓口は多岐にわたり、お客様もどこに何を聞けばよいのか分からないのではないでしょうか。エスクローシステムでは窓口は一つ。お客様の取引を日本エスクローセンターと7人の専門家がチームプレーでサポートします。これをエスクローシステムと称します。
エスクローと不動産会社の違いは何ですか?
不動産を売ったり買ったりする場合、税金の問題は税理士、登記のことは司法書士、住宅ローンは銀行、と窓口は多岐にわたり、お客様もどこに何を聞けばよいのか分からないのではないでしょうか。エスクローシステムでは窓口は一つ。お客様の取引を日本エスクローセンターと7人の専門家がチームプレーでサポートします。これをエスクローシステムと称します。
エスクローと不動産会社の違いは何ですか?
不動産会社は売主と買主の売買の仲介「誰が誰に・いつ・どんな条件で・いくらで・売る」が主業務です。そして、これに基づく付随業務を行います。
エスクローは、この仲介全般が安全円滑に成立するように、仲介を「契約前と契約時と契約後ご決済まで」の3段階に分けてそれぞれのポイントをチェックしながら次の業務を行います。
契約前は、調査が基本です。契約前に、専門家の目で安全で安心できる契約なのかどうか契約全般を事前にチェックし、売主の物件調査・査定・返済計画と買主の資金計画が主業務です。
契約時は、契約の当事者や契約内容の確認などが主業務です。
契約後は、関連する事務処理や決済管理業務を業者に代わり担当することにより、事務の専門家たちが正確で効率よく行います。
エスクローセンターに支払う料金は仲介手数料に加えて余分に支払うのですか?
いいえ。エスクローと不動産仲介会社(エスクローが紹介した会社に限ります)をご利用いただければ、合計で通常の仲介手数料(売買価格の3%プラス6万円)を超えることはありません。
エスクローの料金分は仲介手数料相当分から差し引かれるからです。
日本エスクローセンターでは、この趣旨をご理解していただいた不動産会社と提携しています。今後は提携会社をどんどん増やしていく予定です。
資格者7人はどんなことをしてくれるのですか?
私達はお客様の立場に立つ7人の「サムライ」でありたいと考えています。不動産取引には7つの専門分野が必要ですが、それぞれの専門家(一級建築士・不動産鑑定士・司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士・宅地建物取引主任者)が連携し、専門分野の角度から包括的に、同時的に解決しなければベストとはいえません。お客様のご相談に応じて判断材料を提供し、その都度専門家のアドバイスによって、包括的に問題を解決するのが7人の専門家なのです。
なぜ、包括的、同時的な取引が必要なのですか?
取引においては、包括的、同時的というのが最も大切です。
例えば、家を処分すると税金(譲渡所得税・贈与税など)がかかりますが、これには価格と時期が重要な要素となり、さらに、この税金の問題は、登記をする際の登記原因となる法律行為を特定するときに関わってきます。
また、欠陥がない不動産を選ぶには、道路の種類、私道の有無や境界、測量、増改築などのチェック、あるいは建て替えが確実にできることの確認などが不可欠です。売主の債務が住宅価格の範囲内にあるか(債務超過の問題)、買主が確実にローンを借り受けられるか(ローン特約の有無)など、これらの問題は因果関係も含めて相互に関連していますから、全体として包括的に解決する必要があります。さらに、すべて同時に解決しなければ、税金が高くなったり、決済時期が大幅に延びたり、契約ができなくなったり、といった様々なトラブルが発生します
おわかりいただけたでしょうか。問題の内容の深さと大きさ、解決時間の長さなど、いかに正確性、迅速性が要求されるかが。だから、日本エスクローセンターはエスクローシステム(専門家集団)を誕生させたのです。

売りたい!

不動産を売りたいのですが、権利証が見つかりません。
どうしたらよいでしょうか?
不動産登記法改正のため内容検討中
住宅を売る場合、その商品価値はどう判断されるのですか?
住宅は余っていることを自覚しましょう。今は世帯数より住宅戸数が上回っており、今後、少子化によりこのギャップはますます大きくなると言われています。その結果、売却される住宅の選別は厳しくなり、評価が上がるのは特定の場所や住宅のみで、それ以外の物件の評価は下がり続ける傾向がさらに強くなりそうです。
だから、中古住宅はいかに商品価値を上げるかが大切になってきます。商品価値とは、例えば道路や境界の問題がない、越境物がない、土壌汚染がないなど土地に問題がないことや、建物については、欠陥がない、違法建築でない、メンテナンスがしっかりしている、リフォームが為されているなど、売却する上で支障になるであろう問題をクリアした上で、なおかつ美しい住宅に仕上げて、購入希望者の購買意欲を高める商品の値打ちのことです。
新しい「住宅性能評価」や「住宅性能保証」の制度(別に詳しく説明しています)のご利用をおすすめするのもこのような理由からでもあります。
住宅を売る場合、時期やタイミングなどがあるでしょうか?
先ず、売り急ぐと買い叩かれます。また、需要が高まるシーズンに合わせた売り方も大事で、需要が多い時期は、いい買主と出会う確率も高くなるからです。
より高く早く売るタイミングをはかるためには、事前に長期的な売却計画を立てることが重要です。買い替えを検討される場合はなおさらです。
そのためには、事前に専門家にご相談されることをおすすめいたします。
初めて住宅を売りますが、どこに相談すればいいですか?

不動産会社に頼むのが一般的ですが、その前に、売り方、その手続、業者選択を含め、法律・税務・登記・評価など、様々な角度からトータルに判断できる専門家を相談相手として持つことが大切です。ただ、個別に専門家を探すのは大変で、結果的に不動産会社に一任するという方法しかありませんでした。
しかし、「専門家と相談した上で、不動産会社を選択する」というエスクローシステムが、新しく選択肢に加わりました。
お客さまには、日本エスクローセンターを通じ納得いくまで専門家と話し合っていただき、その後私共が優良な不動産会社をご紹介する、という安全で迅速な売却取引を行うための新しい流れです。
窓口はひとつで、取引にかかわる対応を各分野の専門家が担当します。

買いたい!

不動産会社の仲介手数料って何ですか?
仲介手数料は、値引き交渉の余地があるのでしょうか?
中古住宅の仲介手数料は、国土交通省の告知によって定められています。しかし、これは「上限」として定められたものなので、手数料の値引きを交渉することは当然できます。
また、売買価格の値引き交渉ができることは言うまでもありません。仲介手数料は売買価格に連動しますから、価格交渉は、当然実質的な手数料の値引き交渉の意味を持つことになります。
住宅を買う場合の最も大きなポイントは何でしょうか?
特に、中古住宅を買うときに、将来、住宅を売るときのことも考えておくことです。
お客様が買おうとしている住宅を、いつかは売却する商品として位置づけておくのです。特にアメリカでは、新築市場より中古市場が数倍大きいので、いつかは売却することを前提にした住宅購入が、常識になっています。
バブルまでの日本では、中古物件は土地の価値にほとんど重点が置かれ、建物は付随
的にしか評価されなかったので、中古より新築需要が旺盛でしたが、これからは、日本でもアメリカのように、メンテナンスをしっかりやっている物件かどうかで価値が左右されるようになります。その証が、住宅性能評価や性能保証の新制度の導入です。自動車の車検制度で自動車のメンテナンス履歴がわかるように、これからは住宅についても、どのようなメンテナンス(管理、修繕など)をしたか、どんな付加価値(増築、改築、リフォームなど)をつけたか、履歴が表示され、建物を客観的に評価できるようになるわけです。
そのためにも、将来的な展望も含めた専門的な相談が総合的にできる窓口が不可欠です
初めて住宅を買いますが、どんなことに気をつければいいですか。
先ず、信頼できる相談相手を持つことです。その住宅に付随する権利の内容や取引の手続き、境界の問題、購入資金の調達方法、住宅ローンの選別、登記や税金などの様々な処理や手配を、いつ・誰が・いくらでやってくれるかが重要です。エスクローシステムでは、全てをワンストップで済ませることができます。

住み替えたい!

ローンが残っている住宅を買い替えたいのですが?
今住んでいる家が手狭になったので、広い家に住替えたいのですが、住宅ローンがまだ残っています。
ローンが残っている住宅を売却するには、住宅についているローンの抹消が必要です。最近は、売却代金でローン残額を返しきれないケースが少なくなく、通常ではそのような場合には売却できないことになりますが、救済的な方法がないわけではありません。
こんな場合に便利なのが、「買替えローン」または「住替えローン」などのローン商品です。購入資金と売却する際の返済資金をまとめて融資するものです。これらのローンは一般のローンより条件が厳しくなるのが普通ですが、チャレンジする価値は十分あります。特に返済能力がポイントになりますので、現在の収入の中でご検討ください。
これらを一般に資金計画といいます。
住宅をうまく売るコツは何ですか?
買主である相手を喜ばせ、満足させるにはどうしたら一番良いかを考えましょう。売値と買値を決めるときや様々な手続きにおいて、売主と買主との立場を同時に経験しますので、相手の立場がよく見えてきます。これを生かさない手はありません。売りたい・買いたいのQAの説明をご活用ください。
住替えでステップアップする場合の注意点は何ですか?
ライフスタイルをステップアップする住替えの場合は、買いたい動機(値段より商品)が強くなります。買いたい住宅への関心が高くなり、売る住宅についてはできるだけ高く早く売りたいというあせりが生じます。その結果、買う住宅は商品に集中して高く買ってしまい、売る住宅はおざなりになって結局買い叩かれる羽目になってしまうことがあります。住替えの場合は、双方のバランスのとり方が重要です。くれぐれもご注意を。
やむを得ず住宅を売却して、転居しなければならないのですが?
やむを得ず住宅を売却する場合は、売りたい動機(商品より値段)が強くなります。事情があって売却、住替えが生じたときは、買う方のエネルギーは弱くなりがちで、入念なチェックを怠り、結果的に高い買物をする可能性が高くなります。
一方で、売る方は高く売れることにこだわり、いいお客様を逃がしかねません。このような場合はどちらもいい結果は生まれません。人の心理はまことに正直でそのまま取引に表れます。住宅の売買に当たっては、これらの基本的なことを自覚しておかれると良いでしょう。
住宅を住替える場合には、どんなことに気をつければいいですか?
まず、信頼できる相談相手を持つことです。法律・税務・登記・評価等、様々な角度からトータルな判断が求められます。特に税金については無視できません。トータルな判断ができる専門家を相談相手として持つことが大切ですが、専門分野の細分化が多岐にわたるため、窓口をひとつに集約するのが難しいのが現状でした。しかし、エスクローシステムの誕生により、ワンストップでの相談が可能になりました。

立て替えたい!

新築物件か中古物件のどちらがよいのでしょうか?
新築と中古、それぞれの良い点と悪い点を教えてください。
新築に比べ、中古というだけでなんとなく不安に思う方が多いようですが、安価であることは大きな魅力です。欠点だと思っていたことが、視点を変えてみると案外勘違いだったりするのは往々にしてあることです。以下に新築と中古の利点・欠点をまとめてみました。
欠陥住宅やトラブルを避ける方法はありますか?
結論から先に申し上げると、総合的な窓口を建築士に頼むことをおすすめします。欠陥やトラブルの元は、設計と施工監理です。通常、住宅を建てるときに設計・施工がセットになっている工務店に頼まれる方がほとんどです。しかし現実には、設計段階で設計図が存在しない場合も多く、施工工事の段階で簡単に変更などが当たり前のようになされています。このような場合、後で計画とは違う結果になり、トラブルになるケースがほとんどなのです。
トラブルを防ぐための基本原則、それは、「本来、設計と施工は対立するものである」という認識です。つまり、設計は建築士に、施工は工務店にと分担するのが合理的な方法になります。設計を担当した建築士が、設計通りかを確認しつつ工事監理を行い、同時に手抜きや欠陥を防ぐことが肝要だからです。
設計・施工のチェックはどのように行うのですか?
工務店での仕事には、住宅の詳細な設計図がない場合が多く、現場で調整しながら建築していく方法が伝統的に多いのも事実です。これでは、図面のチェックはできず、材質もわからない、構造的な判断がしにくいだけでなく、後に補修や修繕、あるいは改修したりするときに困ります。以上のような理由で、家を建てるなら、ぜひ、建築士に設計や施工のチェックだけでも単独で相談することを考えるべきです。
建築士に頼むと料金が高くなりませんか?
実は工務店に頼んでも設計料分は工事費に含まれていることがほとんどなのです。むしろ、設計料が工事費の10から15%ぐらいかかったとしても、材質やコストの吟味も引き受けてくれ、かつ、良心的な工務店を紹介し、自ら工事監理も行う建築士なら、良質な住宅が結果的に割安で建つということになります。引渡しを受けてからも安心して相談もできることになるわけですから、ぜひとも建築士にご相談されることをおすすめします。

不動産でお困りの方へ

住宅ローン支払い中に夫が死亡
銀行ローンでマンションを買ったのですが、ローン返済中に夫が亡くなりました。マンションは私が相続する予定ですが、残高ローン返済はどのようになるのでしょうか?
ご安心ください。一般的には信用金庫や銀行などの住宅ローンには団体信用生命保険(通称・団信)がついていますので、ローン残高は生命保険で支払われます。よって、ローンの残高はなくなりますので、今後返済する必要はありません。
相続できる人、できない人を簡潔に教えてください。
色々な立場にいる方の相続権

  できる できない   説明
胎児 ○   胎児は、生まれたら相続できます。生まれてくるまで遺産分割は見合わせてください。
配偶者の子   × 親子関係が無い場合には、相続人にはなれませんが、養子縁組をすれば相続可能です。
非嫡出子 ○   認知されていれば相続の権利がありますが、その権利は嫡出子の1/2です。
養子 ○   実父母及び養父母双方の相続権があります。
特別養子   × 養父母の嫡出子となる制度なので、実父母の相続権はありません。
内縁の妻   × 生前に遺言書を作ってもらっておけば、財産の取得が可能です。夫に相続人がいない場合には、特別縁故者として認められるケースもあります。
住宅資金を親に500万円援助してもらったら贈与税がかかるの?
住宅資金を援助する方法には、1.贈与、2.貸し付け、3.共有名義の3種類があります。
【遺産が不動産のみで、分割できない】
相続財産は敷地が約50坪の自宅だけです。相続人はその家に住む長男とマンション住まいの次男と嫁いだ長女です。どのように遺産分けするのがよいでしょうか?
分割が困難な遺産があるときの相続
1.の換価分割は、相続登記した財産を売却することになり、売却代金が譲渡所得として所得税、住民税の対象となりますので、税金がどれくらいかかるかを計算してから実行してください。

2.の共有分割は、相続人の共有名義にするため、次の相続があったとき所有者の数が多くなり共有関係(甥、姪など)が複雑になるので、あまりおすすめできません。

3.の代償分割は、自宅を長男名義にして話し合いで次男と長女に金銭を交付する遺産分割の方法です。
【相続対策の基本7カ条とは?】
残された妻や子供たちにトラブルが起こらないよう、相続税で困らないための相続対策の基本はどのようなことでしょうか?ポイントを説明してください。
1. 相続対策は65歳までに本人自身が決断して着手する
2. 自分の財産がいくらになるか、調べる
3. 家族名義、郵便貯金もすべて相続財産として対策を練る
4. 素人考えは危険。自分より若い専門家に任せる
5. 生命保険の偏見は禁物。納税資金を確保する強力な武器となる
6. 相続税の負担は将来軽くなる。長生きこそが相続対策
7. 遺言書を作り、誰に何を相続させるか、はっきりさせる

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